股市哲人

  在股市上，房地产股是2007年的耀眼明星，什么刚性需求，人民币升值，城市化进程，人口红利，房价仿佛是永不停止喷发的火山，假的！全是虚幻的，

  房价不可能涨到天上，没有哪一个国家地区，房价只涨不跌的，房价猛涨的国家地区没有一个能够逃脱暴跌的命运，记住:没有!从中国现况来看，房价下跌的主要导火线应该是经济适用房，廉租房的建设。

  先来看看房地产公司的商业模式，他的低买高卖是怎样的呢？买的是土地，通过建设变成住宅或者写字楼，高价卖出去。作为房地产公司有一些非常突出的特点，第一，商品生产时间长，从拿到土地，假设土地已经三通一平，打地基，建房，一般来说，不考虑设计时间，意外地质情况，工人罢工等等意外情况，一个中等规模，四五万平方的地盘，建筑最少要一年以上。一般要两年。这个时间大家从买楼预售交完首期款，做好按揭，楼房已经起到地基以上，也要最少等半年到一年就可以知道，第二，销售时间也很长，往往住户入住一两年之后，房子还没买完，总结来说，房地产的第一个特点：回款慢。

  原料方面，土地，供应商只有一家：国家，供应价格，随行就市，波动剧烈，2007年大量地王涌现，土地价已经比对应的现有楼价还高，供应量，很不稳定，作为一个行业来说，房地产行业的原材料供应方面很不理想。

  产品方面，商品房，住宅来说，各个房地产商的产品区别并不大，万科名气很大吧，以比较高的成本建出来的精装修房子，毛利率也不比别人高多少，住宅决定性的卖点还是地段，买房子的人首先选的还是地段，其次是价格，万科的房子在深圳早期的荔景大厦，俊园就卖的很不好。香港的经验，几家大地产公司并不存在品牌价值的太大区别。这也是房地产的一大特点。

   另外一个重要成本是贷款利息，房地产商普遍高负债，贷款利息与时间密切相关，卖的越慢，成本越高

 所以在2007年，几乎所有的房地产公司都在疯狂买地， 包括万科，万科买下东莞地王的那一天，我终于失去对王石的最后一片幻想，王石是个值得做终身朋友的人，很真诚，实在。但我不会投资万科，公司也没办法，只有在地产狂潮，公司才可以筹集如此多的资金，只有在地产狂潮，才会有这么多土地招标拍卖，但身处这个行业，房价拼命涨，涨到甚至房地产公司自己都想不到的高位，公司不可能冷静，这是人性的弱点，王石也没有走出自身的人的范畴，即使爬再多的山，再用心去体会自然，离市场再远，他最终还是没有突破自己，还是买了地王。

   房地产这个行业，现在来看，地价不是房地产商可以控制的，房价也不是房地产商可以控制的，产品也不能够作出差别性，这种行业怎么搞价值投资？房地产商是不能让房价跌的，一跌，房子反而不容易出手 ，不出手，成本越来越高，

  现在房地产市场的形势已经非常明朗，虽然由于房地产商的财务报表是房屋交付使用时才计算入销售收入，之前只能列入预收款，所以今年的财务报表实际是去年的，所以估计不会太差，但随着形势的发展，房价越来越低，甚至不需要低，只要销售量跟不上，资金周转会越来越紧张，成本会越来越高，即使将来房价回升，房地产商也不会赚到钱，甚至亏损，

  看现在这些房地产股，还有很多深入人心的好股票，甚至受到一些价值投资人士青睐，我想提醒大家一句，灰姑娘故事里，一到十二点，所有马车，盛装都将变回原样，房地产商的十二点已经到了！